Kapitaltillskott

Kapitaltillskott är ett sätt att minska boendekostnaden genom att hela eller delar av bostadsrättsföreningens lån läggs över på medlemmarna som privata lån. Då kan medlemmarna göra ett skatteavdrag på 30 procent och därigenom minska kostnaderna. Vi finns med som stöd och rådgivare i en process som alla i föreningen behöver känna sig införstådda i.
Kapitaltillskott

Varför kapitaltillskott?

Kapitaltillskott innebär i praktiken att man flyttar delar av lånen från föreningen till medlemmarna, vilket är skattemässigt gynnsamt. När bostadsrätten säljs kan säljaren göra avdrag för kapitaltillskott. Det avdragsgilla beloppet motsvarar bostadens andel i de amorteringar som föreningen har gjort under innehavet. Kapitaltillskott är också vanligt när en bostadsrättsförening har dålig ekonomi. Då kan medlemmarna i föreningen skjuta till extra pengar för att föreningen ska bli mer solid.

Frivilliga kapitaltillskott

Frivilliga kapitaltillskott genomförs genom ett system med två andelstal och årsavgifter delade i två delar. De medlemmar som vill och kan ger sedan frivilliga tillskott till föreningen och i gengäld får de en lägre avgift. Till skillnad från föreningen kan privatpersoner göra avdrag för räntan. För att möjliggöra frivilliga kapitaltillskott måste först föreningens stadgar ändras. Då krävs antingen att samtliga röstberättigade bostadsrättshavare är ense om ändringen. Ett annat alternativ är beslut på två föreningsstämmor (extra eller ordinarie) med vanlig enkel majoritet på den första stämman och tre fjärdedelars majoritet på den senare stämman.

Kollektivt kapitaltillskott

Kollektivt kapitaltillskott innebär att föreningen tar in kapitaltillskott genom att insatserna ökar för alla medlemmar i förhållande till deras insatsandelar. Föreningen sänker därefter avgiften när föreningen har fått lägre räntekostnader. Ett kollektivt kapitaltillskott kräver först ett beslut på föreningsstämman, där alla bostadsrättshavare är eniga. Det räcker också med två tredjedelars majoritet, men då måste också beslutet godkännas av hyresnämnden. Vid kollektivt kapitaltillskott bör de medlemmar som inte kan få lån genom bank till insatsökningen istället få möjlighet att teckna ett reversavtal med föreningen. Ett sådant reversavtal innebär inte möjlighet till ränteavdrag för de medlemmarna men den totala månadskostnaden blir oförändrad genom en lägre avgift och en ränta till föreningen.

Finansiering av kapitaltillskott

Medlemmarna finansierar normalt sett kapitaltillskottet (oavsett om det är frivilligt eller kollektivt) med att ta nya egna lån. I dagsläget erbjuder banker ofta ungefär samma räntor för bostadsrättshavare som för föreningen. Det brukar finnas goda möjligheter att få bra lånevillkor från banken. Det beror delvis på att medlemmarna förhandlar fram ett gemensamt erbjudande, men också på att marknadsvärdet stiger när kapitaltillskott genomförs och avgiften sänks. Kapitaltillskottet har helt enkelt skapat ett nytt låneutrymme.

Avdragsgillt

Kapitaltillskottet behandlas av Skatteverket som en anskaffningsutgift som är avdragsgill vid försäljning av bostadsrätten. Det innebär exempelvis att om man har köpt en bostadsrätt för 3 miljoner kronor, gör ett frivilligt kapitaltillskott på 500 000 kronor och säljer bostadsrätten för 3,5 miljoner kronor kommer man inte behöva skatta för någon vinst.

Marknadsvärde

Marknadsvärdet på bostadsrätterna stiger när avgifterna sänks. Man kan teoretiskt beräkna marknadsvärdeökningen till ca 143 % av det gjorda kapitaltillskottet. Det blir resultatet om marknaden värderar boendekostnaden fullt ut. Anledningen är att en köpare kan betala så mycket mer och ändå få samma boendekostnad.

Vårt erbjudande

Jurideko hjälper till med alla steg i ett kapitaltillskott. Vi håller informationsmöten och presenterar individuella kalkyler så att alla medlemmar kan se effekterna för just deras ekonomi. Vi erbjuder även personliga samtal med alla medlemmar som vill  ställa frågor om kapitaltillskott och sin egen ekonomi. Vi tar fram förslag på nya stadgar och underlag för stämmobeslut. Om ärendet avser kollektiva kapitaltillskott företräder vi föreningen i hyresnämnden och utformar reversavtal. Vi förhandlar även med banker, beräknar nya andelstal och skapar underlag för den löpande hanteringen av en differentierad årsavgift med två andelstal. Genom hela processen ser vi till att föreningens alla medlemmar verkligen förstår vad som händer och varför kapitaltillskott kan vara en stor fördel för både bostadsrättsföreningen och för deras privata ekonomi.