Steg för steg – så går en ombildning till

  • Skapa en arbetsgrupp

    En ombildningsprocess kan inledas såväl på initiativ av fastighetsägaren som på initiativ av de boende. Oavsett vem som tar initiativ till en ombildning kan det vara ett bra första steg att bilda en arbetsgrupp som får ansvar för att ta reda på mer information. Arbetsgruppen kan sedan ligga till grund för den styrelse som tillsammans med en ombildningskonsult normalt är ansvariga för genomförandet av ombildningen.

  • Välja ett ombud

    Det är bra att välja ett ombud/ombildningskonsult i ett tidigt skede av processen. Då får ni som boende det stöd ni behöver och kan känna er trygga med att ni inte missar någon viktig del av processen eller att fastighetsägaren erbjuder er oförmånliga villkor. Träffa gärna, och ta in offerter, från flera ombud innan ni bestämmer er. Arbetssätten kan skilja sig åt en del och framförallt är det viktigt att ni känner ett förtroende för de ombud ni väljer

    Jurideko Fastighetspartner har stor erfarenhet av att hjälpa bostadsrättsföreningar i ombildningsprocesser. Vi tar ett helhetsansvar för genomförandet och hjälper er genom hela ombildningsprocessen med bland annat:

    • Registrering av bostadsrättsförening
    • Förhandlingar angående fastighetens pris
    • Ombesörja och bekosta fastighetsbesiktning
    • Upprättande av ekonomisk plan
    • Ombesörja och bekosta intygsgivning av ekonomisk plan
    • Informationsmöten och individuella möten med hyresgäster
    • Kontakter med långivare för föreningens och medlemmarnas finansiering
    • Ordförandeskap vid köpestämma
    • Inhämta offerter för försäkring och förvaltning
    • Upprättande av avtal som köpebrev och upplåtelseavtal
  • Registering och intresseanmälan

    För att kunna gå vidare i processen behöver en bostadsrättsförening registreras om det inte redan finns en registrerad sedan tidigare. För att registrera en bostadsrättsförening krävs minst tre styrelseledamöter samt en revisor. Dessa är vanligen några av de boende som har tagit initiativ till att starta processen. Man kan också bilda en bostadsrättsförening och välja styrelseledamöterna på en konstituerande stämma dit alla hyresgäster bjuds in. För att föreningen ska kunna registreras av bolagsverket behöver också namn och stadgar beslutas.

    För att inte riskera att fastighetsägaren säljer till någon annan kan bostadsrättsföreningen göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten om att man vill förvärva fastigheten. Anmälan kan göras först efter att bostadsrättsföreningen har blivit registrerad. Kravet för att kunna göra en intresseanmälan är en majoritet på två tredjedelar av hyresgästerna skriftligen förklarat sig intresserade av en ombildning. Dessa ska vara medlemmar i föreningen och folkbokförda på fastigheten. När intresseanmälan har gjorts är fastighetsägaren vid en eventuell försäljning skyldig att ge ett hembud till bostadsrättsföreningen som får möjlighet att köpa på de villkor som har avtalats med den tilltänkta köparen.

    En intresseanmälan ska naturligtvis också göras till fastighetsägaren om det inte har skett tidigare.

  • Besiktning

    Som underlag för den ekonomiska planen och föreningens beslut om att köpa fastigheten eller inte behöver en teknisk besiktning genomföras. Besiktningen ska visa vilket fastighetens nuvarande skick är och beskriva vilka åtgärder som behöver genomföras vid olika tidpunkter. Besiktningen kan även vara ett bra underlag för förhandlingar med fastighetsägaren.

  • Ekonomisk plan

    När föreningen har genomfört den tekniska besiktningen är nästa steg att upprätta en ekonomisk plan. Den ekonomiska planen är ett mycket viktigt dokument som beskriver den blivande bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. I planen beräknas alla bostadsrätters avgift och insats. Planen upprättas av föreningens ombildningskonsult och fastställs av styrelsen. Två utomstående intygsgivare, utsedda av Boverket, bekräftar därefter att planen är korrekt och att kalkylerna över den framtida ekonomin är realistiska. Den ekonomsika planen ska registeras hos bolagsverket.

  • Köpstämma

    När den ekonomiska planen är klar kan man gå vidare med att fatta beslut om föreningen ska köpa fastigheten (beslut om ombildning) eller inte. På köpstämman som den extra föreningsstämman brukar kallas ska hyresgästerna i minst 2/3 av samtliga uthyrda lägenheter som omfattas av köpet rösta ja för att ombildningen ska kunna genomföras. Även de medlemmar som inte vill köpa sin lägenhet kan rösta ja till att bostadsrättsföreningen köper fastigheten och fortsätta bo kvar som hyresgäster

  • Tillträde

    När föreningen har fattat beslut om att köpa fastigheten undertecknas ett köpekontrakt av föreningen och fastighetsägaren. På en i kontraktet bestämd tillträdesdag skriver parterna under köpebrevet och föreningen betalar hela köpsumman (genom insatser från medlemmarna och föreningslån) och tar formellt över fastigheten. Direkt därefter upplåter föreningen genom upplåtelseavtal de lägenheter som hyresgästerna har köpt som bostadsrätter till de nya bostadsrättshavarna.

Vanliga frågor om ombildning

Vad är en bostadsrätt?

Bostadsrätt är en boendeform som ger rätten att nyttja lägenheten för en obegränsad tid. Du kan köpa, ge bort, sälja, belåna eller ärva den och som bostadsrättshavare är du också medlem och har en andel i den bostadsrättsförening som äger fastigheten.

Vad kostar det att bo i bostadsrätt?

Det är svårt att på förhand säga exakt hur stor boendekostnaden är för en bostadsrätt eftersom den består av månadsavgiften du betalar till föreningen och räntan på ditt lån, alltså de pengar som du lånat för att kunna köpa din bostadsrätt. Men detta får du reda på genom den ekonomiska planen som upprättas innan ett köp.

Jag har inga pengar till kontantinsats, kan jag ändå vara med i en ombildning?

Banker och bolåneinstitut bestämmer hur mycket du behöver betala kontant. För det mesta krävs ingen kontantinsats vid en ombildning eftersom priset är lägre än motsvarande bostadsrätt på den öppna marknaden. Bolånetaket som normalt innebär en kontantinsats på minst 15 % innebär inte något hinder mot att låna till hela beloppet eftersom det är marknadsvärdet och inte ombildningspriset som avgör belåningsmöjligheterna.

Blir det inte dyrt för föreningen om fastigheten har stora renoveringsbehov?

Om det föreligger stora renoveringsbehov justeras priset efter förhandling med fastighetsägaren och blir billigare. En ombildningskonsult från Jurideko kan hjälpa föreningen att beräkna kostnaderna för kommande renoveringar och förhandla med fastighetsägaren.

Är ombildningar ett alternativ utanför storstäderna?

Ofta när man pratar om bostadsrätter tänker man först och främst på Sveriges större städer, kanske Stockholm, Göteborg och Malmö. Idag är det faktiskt också så att många av ombildningarna sker även i mindre städer och i städernas ytterområden. Med hjälp av exempelvis en ombildningskonsult från Jurideko kan en bedömning göras hur förutsättningarna för ombildning är i just din stad..

När är det möjligt att sälja en bostadsrätt efter köpet?

Det är möjligt att sälja sin bostadsrätt direkt efter köpet. Det kan dock bli en högre kapitalvinstskatt (27 % istället för 22 %) om du inte väntar till efter årsskiftet.

Kan bostadsrätten ägas tillsammans med någon annan?

Erbjudandet att köpa lägenheten riktas till hyresgästen, men oftast kan man ändå fördela ägandet mellan flera personer. Det är vanligt att föreningar vill att den som står på kontraktet ska äga minst 5-10 procent av lägenheten för att bevilja medlemskap.